Cómo precalificar para una hipoteca

Ha decidido comprar una casa, pero no tiene suficiente dinero para realizar la compra. Su situación no es única, pocas personas tienen suficiente dinero en efectivo para comprar una casa. Sin embargo, los bancos y las compañías hipotecarias ofrecen préstamos, llamados hipotecas, que proporcionan a las personas la diferencia entre lo que han ahorrado y el precio de la casa que desean comprar.

Aunque muchas personas encuentran la casa que desean y luego buscan una hipoteca, es una buena idea examinar primero las opciones hipotecarias. Es importante saber cuánto podrá pedir prestado antes de encontrar una casa.

Comprueba tu puntuación de crédito

El primer punto de partida es revisar tu informe de crédito y obtener tu puntuación crediticia. Consulta a tu banco o a las compañías de tarjetas de crédito, ya que a menudo te los proporcionan de forma gratuita. Además, cada una de las tres agencias nacionales de calificación crediticia, Equifax (se abre), Experian (se abre) y TransUnion (se abre), están obligadas a proporcionarle un informe crediticio gratuito al año.

Puede solicitar un informe o llamando a las agencias de calificación crediticia. Si está planeando comprar la casa con su cónyuge u otra persona, ellos también tienen que solicitar y revisar sus informes de crédito. Revise sus informes crediticios en busca de información incorrecta y, si encuentra alguna, póngase en contacto con la agencia de informes crediticios para solicitar una corrección.

Compruebe su puntuación de crédito, que es un número entre 300 y 850. Una puntuación más alta no sólo mejora sus posibilidades de obtener un préstamo hipotecario, sino que también puede ayudarle a obtener un tipo de interés más bajo.

No espere a encontrar la casa que desea antes de buscar una hipoteca. Esto le dará tiempo para mejorar su puntuación de crédito revisando su informe de crédito para comprobar su exactitud, pagando sus facturas a tiempo y reduciendo los saldos de sus cuentas de crédito.

Conozca su relación deuda-ingresos

Todos los pagos mensuales de sus deudas actuales y futuras deberían ser inferiores al 43% de sus ingresos mensuales. Sin embargo, es posible que la cantidad a la que tiene derecho según este cálculo no sea la adecuada para usted. Debe revisar su situación personal y trabajar con un asesor financiero para decidir cuánto puede pagar cómodamente. Verificaremos sus ingresos durante el proceso de solicitud. Para calcular su relación entre deudas e ingresos, divida sus pagos mensuales entre sus ingresos brutos mensuales.

Utiliza esta fórmula para hacerte una idea de tu ratio deuda-ingresos: A/B = relación entre la deuda y los ingresos:

• Sus pagos mensuales totales (como tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, préstamos para automóviles o arrendamientos; incluya también un pago hipotecario estimado).
• Sus ingresos brutos mensuales medios (divida su salario anual entre 12).

Por ejemplo, si tus ingresos mensuales son de 5.000 dólares y tus deudas mensuales y gastos futuros son de 1.000 dólares, tu ratio deuda-ingresos sería del 20%.

Si su ratio deuda-ingresos es superior al 43%, todavía puede ser elegible para una hipoteca si otra persona (como un cónyuge, un pariente o alguien que viva en la casa) completa la solicitud con usted. Le pediremos los datos del cosolicitante durante el proceso de solicitud.

Empezar el proceso con antelación puede darle tiempo para liquidar algunos saldos de tarjetas de crédito o préstamos más pequeños, lo que puede reducir su ratio deuda-ingresos y posiblemente mejorar su puntuación de crédito.

Su pago inicial

Dar una mayor cantidad de dinero de entrada puede reducir el tipo de interés y aumentar el valor de la vivienda más rápidamente. Si su pago inicial en un préstamo convencional es inferior al 20%, deberá pagar un seguro hipotecario privado (PMI), que cubre al prestamista si deja de pagar su hipoteca y no cumple con el préstamo. El coste anual del PMI es de aproximadamente el 1% del saldo pendiente del préstamo y se añade al pago mensual de la hipoteca. Puede solicitar que se elimine el PMI una vez que el saldo pendiente alcance el 80% del importe original del préstamo.

Algunos tipos de préstamos pueden requerir un pago inicial menor, por ejemplo, sólo del 3% al 5%. Los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) requieren un pago inicial del 3,5%, mientras que los préstamos del Departamento de Asuntos de los Veteranos de los Estados Unidos (VA) pueden no requerir ningún dinero de entrada.

Acudir a un prestamista para obtener la precalificación

Una vez que sienta que está preparado para comprar una casa, la siguiente decisión importante que tendrá que tomar es la de conseguir la hipoteca adecuada. Para asegurarte de que consigues la mejor oferta, habla con varios prestamistas y compara sus tipos de interés hipotecario y las opciones de préstamo ver tipos de hipotecas.

Con la precalificación, el agente de préstamos le pedirá información sobre sus ingresos, su trabajo, sus facturas mensuales, la cantidad que tiene disponible para el pago inicial y, posiblemente, alguna otra información. A continuación, le proporcionará un presupuesto.

Cosas que necesita para ser preaprobado para una hipoteca

Comprar una casa puede ser emocionante y divertido, pero los compradores serios deben empezar el proceso en la oficina de un prestamista, no en una jornada de puertas abiertas. La mayoría de los vendedores esperan que los compradores tengan una carta de preaprobación y estarán más dispuestos a negociar con aquellos que demuestren que pueden obtener financiación.

Los potenciales compradores necesitan mostrar documentación que demuestre sus activos e ingresos, buen crédito, verificación de empleo, entre otra documentación para ser preaprobados para una hipoteca.

Precalificación vs. Preaprobación

Una precalificación hipotecaria puede ser útil como estimación de cuánto puede gastar alguien en una casa, pero una preaprobación es mucho más valiosa. Significa que el prestamista ha comprobado el crédito del comprador potencial y ha verificado la documentación para aprobar un importe de préstamo específico (la aprobación suele durar un periodo determinado, como de 60 a 90 días).

Los posibles compradores se benefician de varias maneras al consultar con un prestamista y obtener una carta de preaprobación. En primer lugar, tienen la oportunidad de discutir las opciones de préstamo y el presupuesto con el prestamista. En segundo lugar, el prestamista comprobará el crédito del comprador y descubrirá cualquier problema. El comprador también conocerá la cantidad máxima que puede pedir prestada, lo que le ayudará a establecer el rango de precios.  Utilizar una calculadora de hipotecas es un buen recurso para presupuestar los costes.

La aprobación final del préstamo se produce cuando el comprador hace una tasación y el préstamo se aplica a una propiedad.

Requisitos para la preaprobación

Para obtener la preaprobación de una hipoteca, necesitará cinco cosas: prueba de activos e ingresos, buen crédito, verificación de empleo y otros tipos de documentación que su prestamista pueda requerir. A continuación, se detalla lo que necesita saber para reunir la información que figura a continuación y estar preparado para el proceso de preaprobación.

Prueba de ingresos

Por lo general, los compradores deben presentar las declaraciones de salarios W-2 de los últimos dos años, los talones de pago recientes que muestren los ingresos, así como los ingresos del año hasta la fecha, la prueba de cualquier ingreso adicional, como la pensión alimenticia o las bonificaciones, y las declaraciones de impuestos de los dos años más recientes.

Prueba de los activos

El prestatario necesita extractos bancarios y extractos de cuentas de inversión para demostrar que dispone de fondos para el pago inicial y los gastos de cierre, así como de reservas de efectivo.

El pago inicial, expresado como porcentaje del precio de venta, varía según el tipo de préstamo. Muchos préstamos incluyen el requisito de que el comprador adquiera un seguro hipotecario privado (PMI) o pague una prima de seguro hipotecario o una tasa de financiación, a menos que aporte al menos el 20% del precio de compra.3 Además del pago inicial, la aprobación previa también se basa en la puntuación crediticia FICO del comprador, la relación deuda-ingresos (DTI) y otros factores, según el tipo de préstamo.

Todos los préstamos, excepto los jumbo, se ajustan a las directrices de las empresas patrocinadas por el gobierno (Fannie Mae y Freddie Mac). Algunos préstamos, como HomeReady (Fannie Mae) y Home Possible (Freddie Mac), están diseñados para compradores de vivienda con ingresos bajos o moderados, o para quienes compran por primera vez.

Los préstamos del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA), que no requieren dinero de entrada, están destinados a los veteranos de Estados Unidos, a los miembros del servicio y a los cónyuges no casados. Un comprador que reciba dinero de un amigo o familiar para ayudar con el pago inicial puede necesitar una carta de regalo para demostrar que los fondos no son un préstamo.

Buen crédito

La mayoría de los prestamistas exigen una puntuación buena o superior para aprobar un préstamo convencional, y algunos incluso exigen esa puntuación para un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda. Los prestamistas suelen reservar los tipos de interés más bajos para los clientes con una puntuación crediticia de 760 o superior. Las directrices permiten a los prestatarios aprobados con una puntuación de 580 o superior pagar tan sólo un 3,5% de entrada.

Aquellos con puntuaciones más bajas deben hacer un pago inicial mayor. Los prestamistas suelen trabajar con los prestatarios con una puntuación de crédito baja o moderadamente baja y les sugieren formas de mejorar su puntuación.

Verificación del empleo

Los prestamistas quieren asegurarse de que sólo conceden préstamos a prestatarios con un empleo estable. Un prestamista no sólo querrá ver los talones de pago del comprador, sino que también es probable que llame al empleador para verificar el empleo y el salario. El prestamista puede querer ponerse en contacto con la empresa anterior si el comprador ha cambiado de trabajo recientemente.

Los compradores que trabajen por cuenta propia tendrán que aportar una cantidad importante de documentación adicional sobre su negocio y sus ingresos. Según Fannie Mae, los factores que intervienen en la aprobación de una hipoteca para un prestatario autónomo incluyen la estabilidad de los ingresos del prestatario, la ubicación y la naturaleza del negocio del prestatario, la demanda del producto o servicio ofrecido por el negocio, la solidez financiera del negocio y la capacidad del negocio para seguir generando y distribuyendo suficientes ingresos para que el prestatario pueda realizar los pagos de la hipoteca.

Normalmente, los prestatarios autónomos deben presentar al menos las declaraciones de impuestos de los dos años más recientes con todos los anexos correspondientes.

Otros documentos

El prestamista necesitará una copia del permiso de conducir del prestatario y necesitará el número de la Seguridad Social y la firma del prestatario, lo que permitirá al prestamista obtener un informe de crédito. Esté preparado en la sesión de preaprobación y posteriormente para proporcionar (lo antes posible) cualquier documentación adicional que solicite el prestamista.

Finalización de la hipoteca

Una vez que el vendedor haya aceptado su oferta, podrá avanzar para completar el proceso de la hipoteca y tomar posesión de su nueva casa. El primer paso es decidir qué prestamista quiere utilizar y el tipo de hipoteca que más le conviene.

Con una hipoteca de tipo fijo, siempre sabrá cuáles serán sus pagos mensuales de capital e intereses. Las hipotecas de tipo fijo ofrecen plazos de 10, 15, 20, 25 o 30 años. Una hipoteca de tipo variable (ARM) puede ofrecer pagos anticipados más bajos que una hipoteca de tipo fijo. Una ARM ofrece un plazo de 30 años con un tipo de interés fijo durante 5, 7 o 10 años (según el producto elegido), y pasa a ser variable durante el resto del plazo del préstamo, ajustándose cada año a partir de entonces.

Puede ahorrar en intereses durante la vida del préstamo si elige un plazo de 15 años en lugar de uno de 30 años. Sin embargo, su pago mensual será mayor.

El prestamista pedirá una tasación para determinar si el precio de compra de la vivienda es comparable al de otras similares en la zona. El tasador examinará la casa y luego la comparará con casas similares que se hayan vendido recientemente en las cercanías. Mientras espera el cierre, es esencial que no haga nada que cambie su situación financiera, como solicitar un nuevo crédito, cambiar de trabajo o retrasarse en los pagos de su crédito actual.

Una vez aprobado el préstamo hipotecario, el prestamista fijará la fecha de cierre.

Tres días hábiles antes del cierre, recibirá una Declaración de Cierre. Este documento detalla todos los fondos y costes pagados por el comprador y el vendedor en el momento del cierre o antes. Este documento mostrará el importe del préstamo, el tipo de interés, el plazo del préstamo, los gastos de apertura, el seguro del título, los depósitos para el seguro y los impuestos de la propiedad, el seguro del propietario y cualquier otro gasto. Revise la Divulgación de Cierre cuidadosamente y compárela con la Estimación de Préstamo que recibió para asegurarse de que no haya sorpresas.

Recibirá una Divulgación Final de Cierre durante su cierre. Esta es la versión final del documento que recibió 3 días hábiles antes del cierre. Compruebe si hay cambios de última hora.

Los cargos de cierre más comunes son:

• Honorarios de tasación: Para la estimación del valor de mercado de su casa.
• Honorarios del abogado: Por cualquier representación legal para preparar y registrar los documentos
• Cuota de inspección: Para examinar los problemas estructurales; también las termitas, la pintura con plomo en las casas antiguas y el tejado.
• Comisión de apertura: Por la tramitación y administración del préstamo.
• Cuota de suscripción: Por la revisión de su solicitud de hipoteca
• Honorarios por el título: Por la búsqueda para verificar que no hay embargos fiscales en la propiedad y por el seguro para protegerle si se descubre un problema

La decisión de comprar una casa es una inversión importante que no debe tomarse a la ligera. Tomar tiempo para entender cómo ponerse en la mejor posición financiera para la precalificación y la aprobación es un primer paso esencial. Permítanos ayudarle a facilitar el proceso de compra, permitiéndole disfrutar de la experiencia de comprar una casa.