Cómo redactar un contrato de compra-venta para vender una casa

El contrato de venta o de compraventa de una vivienda incluye una serie de detalles importantes. Un abogado o agente inmobiliario puede redactar el contrato de compraventa. El contrato de compraventa es un contrato jurídicamente vinculante que compromete al vendedor y al comprador a ciertas obligaciones; por lo tanto, hay pautas básicas que debe seguir si redacta el contrato usted mismo. Las firmas en el contrato dificultan que cualquiera de las partes se eche atrás en el trato, a menos que no se hayan cumplido las condiciones especificadas.

1 paso

Escribe los nombres completos del vendedor y del comprador. Indique la dirección postal legal de cada uno. Esta es la dirección en la que la persona recibe el correo. Puede ser una dirección postal, un apartado de correos o una dirección de ruta rural.

2 paso

Incluya la dirección física y la descripción legal completa de la propiedad que se va a contratar. La dirección física describe dónde se encuentra la propiedad e incluye un número de casa o edificio y el nombre de la calle, la ciudad, el estado y el código postal de nueve dígitos. Una parcela suele identificarse por el número de manzana y de lote que figura en la factura de impuestos de la propiedad.

3 paso

Indique el precio total de compra de la vivienda, el importe del depósito de garantía que los compradores han depositado y los detalles de la financiación. Indique el nombre del agente inmobiliario o de otro agente de custodia que tenga la fianza. Indique que las arras se aplicarán al precio de compra de la vivienda en el momento del cierre. Detallar en qué circunstancias el vendedor devolverá el depósito de garantía al comprador o se quedará con él en caso de que la operación no se lleve a cabo.

4 paso

Estipula cualquier condición especial o contingencia. Por ejemplo, puede condicionar el acuerdo a que la propiedad pase las inspecciones de plagas y de la vivienda. Enumere las mejoras y los accesorios, además de los edificios y estructuras existentes, que permanecerán en el inmueble en el momento de la venta. Pueden ser electrodomésticos, cortinas, mosquiteras, aparatos de aire acondicionado de ventana, vallas, arbustos o cualquier otra cosa que negocien las partes.

5 paso

Especifique los gastos de liquidación que tanto el comprador como el vendedor se comprometen a pagar como condiciones de la venta. Por ejemplo, el comprador suele pagar los puntos asociados a la obtención de un préstamo hipotecario. Sin embargo, a veces el vendedor se ofrece a pagar algunos puntos para realizar la venta. El vendedor también puede acordar el pago de una cantidad determinada de otros gastos de liquidación del comprador. Los impuestos sobre la propiedad son un ejemplo de gasto que se prorratea entre el comprador y el vendedor en el momento del cierre.

6 paso

Indique la fecha tentativa en la que se espera que se cierre la propiedad. De este modo, se establece un periodo de tiempo para el que la oferta es válida. A veces, la fecha de cierre se prolonga si el prestamista hipotecario o la compañía de títulos se retrasan. El vendedor suele elegir el lugar de cierre y cede la posesión de la propiedad al comprador en el momento del cierre.

7 paso

Obtenga las firmas de todas las partes nombradas en el contrato. Ponga fecha al acuerdo. La ley exige firmas autorizadas para que un contrato escrito sea válido.

¿Cuál es la diferencia entre “bajo contrato” y “vendido” en las casas?

Los procedimientos y regulaciones para transferir bienes inmuebles de un propietario a otro varían según el estado; sin embargo, la venta de una casa no está terminada hasta que el vendedor y el comprador completan cada paso requerido por la ley. Cada paso también requiere una documentación completa. Desde el día en que el vendedor pone la casa en venta hasta el cierre y la liquidación, el vendedor, el comprador y sus respectivos agentes inmobiliarios deben ejecutar una serie de acciones que hacen avanzar el proceso de venta. Aunque el resultado deseable de poner una casa bajo contrato es una eventual compra, la posibilidad de que se produzcan fallos como consecuencia de las acciones de cualquiera de las partes puede hacer que no se produzca la venta.

Logística del contrato

Un comprador potencial debe hacer una oferta de compra de una casa por escrito. El agente del vendedor presenta al vendedor la oferta de precio y las condiciones de compra por escrito del comprador. El vendedor puede aceptar, rechazar o modificar la oferta del comprador. Cuando el vendedor y el comprador se ponen de acuerdo sobre el precio y las condiciones de venta, ambas partes firman un contrato por escrito, que suele incluir la fecha prevista de venta o cierre. Cuando el vendedor acepta el contrato, el agente inmobiliario deja de poner la casa en venta, pero el vendedor puede aceptar otras ofertas de contrato. Estas ofertas de contrato sólo son válidas si el primer contrato fracasa.

La fianza

Para garantizar el derecho de compra y retirar la casa de la lista de venta activa, el comprador suele pagar un depósito en efectivo o arras. El agente vendedor o el corredor de ese agente deposita este dinero en una cuenta en la que permanece hasta la fecha de venta final o la cancelación del contrato por una de las partes. El importe de las arras requerido para poner la casa bajo contrato depende de las leyes estatales y del valor de la casa en venta. Las condiciones para la devolución del depósito del comprador o su aplicación a la compra suelen formar parte del contrato. Una casa en venta sólo está bajo contrato después de que el comprador deposite el dinero de garantía especificado en la aceptación de la oferta del comprador por parte del vendedor.

Inspecciones

Un contrato firmado obliga al vendedor y al comprador a completar la venta de la casa dentro de los límites de los términos del contrato. El comprador tiene derecho a contratar a un inspector de viviendas independiente que determine si la casa tiene defectos estructurales, sistemas defectuosos o peligros, como el moho. El descubrimiento de problemas graves puede hacer fracasar la venta o retrasarla mientras el comprador y el vendedor negocian las condiciones para asignar los costes y las responsabilidades de los defectos y las reparaciones. En los estados que exigen inspecciones adicionales para situaciones como los daños causados por las termitas, el contrato puede requerir que el vendedor proporcione pruebas de inspecciones satisfactorias antes de que la venta siga adelante.

Cierre y liquidación

En la mayoría de los estados, una empresa de títulos independiente busca en los registros gubernamentales para determinar si el vendedor tiene derechos legales para transmitir la propiedad de la vivienda a otra persona. Los gravámenes contra una propiedad, las disputas sobre la propiedad y otros defectos del título pueden provocar el retraso o la cancelación de la venta de una casa. Cuando el título del vendedor está limpio, las partes fijan una fecha para el cierre y la liquidación. El vendedor y el comprador se reúnen en un lugar designado en el que los agentes de ambas partes presentan cada uno de los documentos exigidos por la ley para la transmisión de la propiedad inmobiliaria. Cuando el vendedor recibe el dinero requerido por el comprador, transfiere el título, la escritura y las llaves al comprador, lo que finaliza la venta de la casa.

Cómo transferir una escritura tras el cumplimiento de un contrato

Su casa está vendida y el contrato de compraventa se ha cumplido. Es el momento de dar los últimos pasos para la venta de su propiedad; el comprador paga el dinero y usted transfiere el título. La mayoría de los compradores quieren escrituras de garantía porque les garantizan que usted les está dando el título de propiedad limpio. Sin embargo, los contratos y las leyes estatales sobre la propiedad varían, así que haga algunos deberes antes de intentar esta transacción.

1 paso

Utilice un formulario de escritura de garantía estatal de una tienda local de suministros de oficina, una compañía de títulos o un abogado. Escriba los nombres y direcciones de todos los propietarios de la finca en la línea del otorgante. El nombre y la dirección del nuevo comprador van en la línea del cesionario. Después de los nombres, diga cómo quieren los compradores tener los títulos. Por ejemplo, un comprador puede querer “Tenants in common” después de su nombre.

2 paso

Escriba la dirección común de la propiedad, la descripción legal y el número de identificación fiscal. Escriba el precio de venta, o la contraprestación, en un formulario de escritura.

3 paso

Consiga un notario público y el número de testigos necesarios para verle firmar su propiedad. Pon tu firma en la escritura con la fecha. Preséntala en la oficina de registro de escrituras del condado y paga las tasas y los impuestos de transferencia.

¿Qué es una carta de tiempo esencial para una casa?

Una cláusula de tiempo esencial en el sector inmobiliario se refiere a la necesidad de cerrar un trato en una fecha específica. La cláusula se inserta en el propio contrato inmobiliario o se crea mediante la entrega de una carta de una parte a la otra. A veces es necesario un cierre en tiempo esencial si una de las partes tiene que vender o poseer la propiedad antes de una fecha determinada.

Cláusula de tiempo esencial

Una cláusula de tiempo esencial en un contrato inmobiliario es una fecha, hora y posiblemente lugar establecidos para el cumplimiento del plazo. Por ejemplo, un contrato puede establecer que el acuerdo debe cerrarse antes o el 5 de junio a las 17:00 horas en la oficina del abogado del comprador. Si el acuerdo no se cierra en esa fecha y hora, la parte que causa el retraso incumple el contrato, dejando la puerta abierta para que la otra parte emprenda acciones legales. Sin embargo, si la cláusula de tiempo esencial no está incluida en el contrato, una de las partes puede invocarla enviando a la otra una carta.

Carta sobre el tiempo de la esencia

En la mayoría de los casos, la carta sobre el tiempo esencial se envía después de que haya pasado la fecha de cierre provisional del contrato y sirve como notificación legal a la otra parte. En la carta se indica la fecha, la hora y el lugar en que debe cerrarse el trato, y se afirma que la otra parte incumplirá el contrato si no cumple los criterios. La parte que envía la carta tiene que dar a la otra parte un plazo razonable para cumplirla, según determinen las leyes y directrices estatales. Por ejemplo, se suele utilizar un plazo de 10 días en las cartas de tiempo esencial. La parte remitente debe entregar la carta a todas las partes implicadas, incluidos los agentes inmobiliarios y los abogados. El remitente no necesita la firma o el consentimiento de la otra parte porque se remite al contrato original ya firmado.

Vías legales

Una vez que una de las partes ha enviado una carta de tiempo esencial a todos los implicados en el acuerdo, tiene que esperar a que pase el plazo para actuar. La parte receptora puede impugnar la carta en los tribunales si no está de acuerdo con ella. El remitente puede recurrir a las vías legales para recuperar el dinero que perdió en el trato si éste sigue sin cerrarse. Por ejemplo, un comprador puede demandar al vendedor por incumplimiento de contrato si el cierre sigue sin producirse después de enviar una carta y de que pase el plazo. Los daños y perjuicios pueden incluir cualquier gasto que haya pagado en previsión de la compra de la casa, como la tasa de inspección y los costes de los abogados.

Consideraciones adicionales

Una carta de tiempo esencial debe detallar claramente todas las obligaciones legales que cada parte debe cumplir para garantizar que el acuerdo se cierre a tiempo. Por ejemplo, si un comprador envía una carta de tiempo esencial, pero el acuerdo no puede cerrarse porque no ha programado la inspección de la casa, el comprador está impidiendo al vendedor el cierre. El vendedor puede plantear esta cuestión en los tribunales si una de las partes demanda a la otra por incumplimiento de contrato.